LA NECESIDAD DE UN BUEN ASESORAMIENTO PREVIO: NOVACIÓN SUBJETIVA Y CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Por José Juan Ceide Álvarez, Abogado colaborador de Iuris Corporate S.A.)

En muchas ocasiones nos encontramos profesionalmente con consultas de clientes con carácter previo a la realización de los actos o negocios jurídicos sobre los que recaen las dudas o inquietudes del mismo. No obstante, esto no es lo frecuente que debiere y en muchos ocasiones vemos como se acude en exceso a modelos y/o soluciones anteriores o, incluso a “san google” sin tener en cuenta que no hay dos negocios jurídicos o situaciones iguales, pese a ser de la misma naturaleza o contar con las mismas partes, o que la normativa de los mismos o la interpretación que los tribunales hacen de ellos también evoluciona atendiendo a las circunstancias y esa misma normativa concurrente, incluso la de contratos que podemos entender como más estáticos e inmutables como, por ejemplo,  un “simple” contrato de arras o un arrendamiento.

Con motivo de Sentencia firme obtenida a favor de uno de los clientes de nuestro despacho, dictada en primera instancia en un juicio verbal en reclamación de cantidad en concepto de rentas y confirmada en apelación, aprovechamos para hacer una breve reseña sobre la figura de la novación, en concreto la novación subjetiva  y una reflexión sobre la necesidad de obtener un asesoramiento profesional  adecuado antes de firmar un contrato como garantía.

El supuesto de hecho es el siguiente:

Cuatro personas formalizan un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, como arrendatarios teniendo la intención de constituir una sociedad limitada para explotar el negocio  para el que se alquila el local y reservándose el derecho a contratar, en su caso, a nombre de esta mercantil, es decir, proceder a la novación subjetiva del arrendatario. En concreto las partes pactaron en la condición particular decimosexta que siendo la arrendadora consciente de que los arrendatarios estaban interesados en constituir una sociedad  mercantil de responsabilidad limitada, les facultó para “una vez finalizados los trámites pertinentes, otorgada la escritura de constitución por los cuatro arrendatarios e inscrita la misma en el Registro Mercantil antes de que transcurra el período de carencia, puedan contratar a nombre de dicha sociedad, así como efectuar el pago de la renta, etc, a nombre de la misma.”

Sin perjuicio de lo anterior, los arrendatarios dejaron de abonar la renta, resolvieron el contrato y la arrendadora reclamó judicialmente las rentas adeudadas por los arrendatarios, frente a lo que los arrendatarios se opusieron alegando que era la sociedad constituida y no ellos a título personal los que deberían responder de las rentas al haberse producido la novación subjetiva en el contrato. Como se adelantó nuestro cliente, el arrendador, vio estimadas sus pretensiones frente a las personas físicas, decisión ratificada por la Audiencia Provincial.

La NOVACIÓN aparece en nuestro Derecho Positivo, ante todo, como una forma de extinción de las obligaciones, según se desprende del tenor literal del art. 1.156 CC, que la menciona entre las causas que producen dicha extinción, y la disciplina dentro de las mismas. Atendiendo al elemento afectado, cabe hablar de novación objetiva y subjetiva, como se desprende del art. 1203 CC, que señala que las obligaciones pueden modificarse: 1º variando su objeto o condiciones principales, 2º sustituyendo a la persona del deudor, y 3º subrogando a un tercero en lo derechos del acreedor.

Desde un principio hemos sostenido a la hora de defender los intereses de nuestro cliente y así lo entendió primero la Sentencia dictada por el Juzgado de Instancia y posteriormente la Audiencia Provincial que:

“Una interpretación sistemática del contrato implica, que tal y como ya argumentó en su día la Juzgadora de Instancia, la citada estipulación única y exclusivamente facultaba a los cuatro arrendatarios a contratar a nombre de la sociedad, una vez creada esta, y a efectuar el pago de la renta a través de la misma, lo que tiene la importancia que luego se dirá, pero en ningún caso puede entenderse sin más que la cláusula suponga automáticamente la existencia de una novación subjetiva conforme a la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta y al art. 1203.2ª CC , toda vez que para ello resulta imprescindible el consentimiento expreso de la arrendadora, conforme al art. 1205 CC , que no consta que se haya prestado. Y ello es así porque como expresamente señala la estipulación 16ª, para que operara dicha novación de los arrendatarios originales a favor de la mercantil que se dedicó a explotar el negocio de hostelería sito en el local, tal y como ahora pretenden los demandados, las partes deberían haber redactado un nuevo contrato, tal y como expresamente se recoge en la estipulación decimosexta "in fine", que se refiere de forma expresa a " la posibilidad de redactar un nuevo contrato".

Se apoya la Audiencia Provincial en Sentencias como la del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1997 que dice "... es en todo caso indispensable para su eficacia no el conocimiento sino el consentimiento expreso o tácito del acreedor, conforme al artículo 1205 del Código Civil y la jurisprudencia invocada que lo interpreta, sin cuya concurrencia no puede producirse el resultado meramente modificativo de la liberación del primitivo deudor. En el presente caso -continúa el Supremo-, pues, es aplicable la doctrina jurisprudencial que reclama con reiteración que la novación nunca se presume, ni tampoco puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, sino que la voluntad de novar debe constar siempre de modo inequívoco, bien por manifestarse con claridad de forma expresa bien por inducirse de actos de significación concluyente, sin que de ningún modo sea suficiente el simple conocimiento de la sustitución ( Sentencias de esta Sala de 10 de mayo de 1979 , 23 de mayo de 1980 , 16 de febrero de 1983 , 28 de marzo de 1985 , 10 de julio de 1986 y 17 de febrero de 1.987 , etc., aparte de las indicadas en el encabezamiento de este motivo)".

Los efectos de que no se haya entendido producida la novación subjetiva, como se podrá advertir es que aún cuando los arrendatarios originales pretendían interponer una pantalla protectora entre sus intereses particulares y el negocio que iban a desarrollar, lo cierto es que, al menos, respecto del contrato de arrendamiento se vieron obligados a asumir las consecuencias negativas del mismo.

Si hubiesen contado con el asesoramiento adecuado podrían haberse evitado dichas consecuencias para lo que habría dos formas de actuar i) una mejor redacción del contrato de arrendamiento que previese la novación automáticamente o ii) haber solicitado la firma de un contrato nuevo a nombre de la mercantil, tal y como preveía el contrato inicialmente firmado o la de un Anexo al mismo en que se recogiera expresamente la modificación subjetiva y los efectos de la misma.

José Juan Ceide Álvarez es Abogado colaborador de Iuris Corporate S.A.