¿QUÉ PODEMOS RECLAMAR?
En caso
de que su hipoteca contenga una referencia o cláusula en la que se le imponga
la totalidad del coste de notario, gestoría y registro de la propiedad, y/o la
totalidad del pago de los impuestos respecto de los Actos Jurídicos
Documentados, se podría ejercitar la acción de nulidad de la mencionada
cláusula por resultar abusiva, previo estudio jurídico.
¿POR QUÉ
PODEMOS RECLAMAR EN ESTE MOMENTO?
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de
23 de Diciembre de 2015, resuelve varias cuestiones en relación con los
préstamos hipotecarios y las posibles cláusulas abusivas existentes en los
contratos bancarios celebrados con los consumidores.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, desde la
STJCE de 27 de junio de 2000 (caso Océano vs. Murciano Quintero), ha declarado
de forma reiterada la obligación del juez nacional de examinar de oficio la
validez de las cláusulas de los contratos concertados con consumidores tan
pronto como disponga de los elementos de hecho y Derecho necesarios para ellos.
Igualmente pone de relieve que la tutela del consumidor prevalece sobre cualesquiera
cuestiones relativas a procedimientos o plazos.
El artículo 89.3 del TRLGCU califica como cláusulas
abusivas en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las
consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean
imputables” como “La imposición al consumidor de los gastos de
documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”. La Sala
determina que el propio artículo atribuye la consideración de abusivas, cuando
se trate de compraventa de viviendas (y según la mencionada Sentencia la
financiación es una faceta o fase de dicha adquisición), a la estipulación de
que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la
titulación que por su naturaleza correspondan al empresario, y la estipulación
que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el
empresario. Del mismo modo se consideran siempre abusivas las cláusulas que
tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios
o accesorios no solicitados, y correlativamente, los incrementos de precios por
servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o
penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de
ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o
separación.
Es por ello por lo que la Sentencia dictada establece que
en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de
las mismas, (necesarias para la constitución de la garantía real), que tanto
el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad,
atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio que se trate o a
cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación, y, siempre
según la Sentencia, quien tiene el interés principal en la documentación e
inscripción de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda,
el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye una garantía
real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.
De este modo las cláusulas que no permiten la
reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de
la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre
el hipotecante, debe ser consideradas abusivas, y por tanto, nulas.
Por otra parte, respecto a los tributos que gravan el
préstamo hipotecario, la Sentencia determina que no debe hacerse distinción
alguna. Recuerda la Sentencia que el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley
del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente:
-
En
las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.
-
En
la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto,
aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el
obligado será el prestatario.
El artículo 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de
actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28
que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su
defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o
aquellos en cuyo interés se expidan.
En relación con la cláusula objeto del pleito sobre el
que resuelve la mencionada Sentencia, la entidad prestamista, continúa la Sentencia,
no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la
operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre
actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la
constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y
testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga
indebidamente sobre la parte contratante. Así concluye la Sentencia que este
tipo de cláusula contraviene normas que en determinados aspectos tiene carácter
imperativo e infringe el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la
estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto
pasivo es el empresario, y la cláusula debe declararse nula.
La Sentencia dictada hace referencia también a los gastos
pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento
por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador
y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista.
Por el
momento pueden actuar judicialmente quienes tengan vigente su préstamo
hipotecario y aquellos usuarios que hayan abonado su hipoteca dentro de los
cuatro años anteriores a la fecha en la que se ha dictado la Sentencia, esto es
cuatro años antes del 23 de diciembre de 2015.
Es
absolutamente necesaria la reclamación por parte del afectado, ya que no se
realiza de oficio por los Tribunales, ni es automática.
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cláusulas y de otras condiciones declaradas abusivas como cláusula suelo,
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Con dicho análisis se ofrecerá al
cliente un estudio pormenorizado de las posibilidades del resultado del pleito
y el planteamiento más adecuado de la dirección del mismo, fijando los
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