Nuevas medidas a solicitar antes del 31 de enero, para flexibilizar el pago de la renta de locales de negocio (Por Área Jurídico Empresa)
pago de la renta de locales de negocio
El pasado 23 de diciembre, se
publicó en el BOE el “Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas
urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia
tributaria”.
Entre las medidas con más
repercusión mediática, centramos la atención en las dictadas para flexibilizar
el pago de alquileres de locales de negocio, y que a juicio del ejecutivo,
según nos indica en la Exposición de Motivos, nacen para “reducir los gastos
fijos de arrendamientos que soportan empresas y autónomos”, en actividades
económicas que se han visto obligadas a suspender su actividad o reducir
drásticamente la misma como consecuencia del nuevo Estado de Alarma adoptado a
través del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.
Conviene por tanto analizar qué
industrias podrían beneficiarse de la flexibilización de los pagos de la renta,
pues vaya por delante que no todas van a poder acceder a solicitar quitas y
aplazamientos; sin pasar por alto que, una vez más, al no ser el Gobierno el
que las concede, sino que más bien las canaliza a través de los distintos
Decretos-Ley que viene dictando, la calidad de las mismas va a depender del
tipo de propietario-arrendador del local de negocio.
Así, al hilo de esto último, si
el arrendador es una empresa o un gran tenedor -que es la persona física
o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos-, cabe la posibilidad de que
el arrendatario le solicite de manera fehaciente antes del 31 de enero de 2021 que
le conceda una de las dos posibilidades siguientes:
. - Una reducción del 50% del
importe de la renta, mientras dure el estado de alarma, y hasta un máximo de
cuatro mensualidades.
. - Una moratoria en el pago de
la renta hasta un máximo de cuatro meses. En este caso, el pago de las rentas
aplazadas se podrá realizar durante los dos años siguientes a computar desde
que finalice el periodo de alarma, siempre que siga en vigor el contrato de
arrendamiento, y en cuotas proporcionales que se distribuirán a lo largo de aquel
periodo sin penalización ni intereses.
Dispone la norma que el
arrendador tiene la obligación de contestar a tal solicitud en el plazo máximo
de siete días, y será el que, en principio, decida cuál de las dos medidas se
aplicará al contrato, y que será de aplicación automáticas en el inmediato mes
siguiente.
Cabe señalar que, si las partes
hubieran establecido otras medidas con anterioridad de mutuo acuerdo, éstas
nuevas se aplicarían sólo si aquéllas se hubieran extinguido, o si no fuera
así, se aplicarían por el tiempo que restara que no estuviera afectado por el
acuerdo.
Si el arrendador no es una empresa
o gran tenedor, la ley no le impone como en el caso anterior las medidas
adoptar, y aunque también podrá el arrendatario solicitarle antes del 31 de
enero de 2021 un aplazamiento o rebaja temporal en el pago de la renta, deriva
su alcance y contenido al acuerdo entre las partes, y siempre que no se
hubieran acordado con anterioridad. En el marco del acuerdo que se alcanzara
podrá disponerse que se aplique la fianza total o parcialmente al pago de la
renta, si bien habrá que reponerla en el plazo máximo de un año.
Para que las anteriores medidas
se puedan aplicar, los arrendatarios deben cumplir una serie de requisitos
marcados en la ley, entre los que destaca que su actividad haya quedado
suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020 o de otras
órdenes dictadas por la autoridad competente, y para el caso de que
directamente no se hubiera visto suspendida pero sí afectada económicamente, habrá de acreditarse
la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el
aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en
relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho
mes referido al año anterior.
El cumplimiento de los requisitos
establecidos, se acreditará por la persona arrendataria ante la arrendadora
mediante la presentación de la siguiente documentación:
-
Una declaración responsable para el caso de
reducción de actividad, efectuada de manera fiel sobre la base de la
información contable y de ingresos y gastos, haciéndose constar expresamente la
reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación
con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Si el
arrendador lo requiriese, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros
contables para acreditar la reducción de la actividad.
-
Un certificado expedido por la AEAT o por la
entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado
en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas
urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del
COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad
declarada por el interesado.
Llamamos por último la atención
en otros aspectos a tener en cuenta, como son el hecho de que el arrendador no
está obligado a conceder estas medidas si se encuentra en Concurso de
Acreedores o en probabilidad de estarlo, y que podrá exigir daños y perjuicios
al arrendatario para el caso de que se hayan aplicado cualquiera de ellas, sin
reunirse los requisitos marcados por el Real Decreto-Ley.
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