El Código Civil
determina en su artículo 1.543: “En el
arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o
uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”.
Por la naturaleza del contrato de
arrendamiento existen dos elementos que son irrenunciables y la esencia de su
naturaleza:
1.- El precio. Un arrendamiento
nunca puede ser gratuito.
2.-
El tiempo determinado. Es independiente que el periodo de tiempo por el que se
acuerde el arrendamiento sea más o menos amplio. El artículo 1.581 del Código
Civil dice: “Si no se hubiese fijado
plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un
alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo
caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido
el término.”
Por lo tanto esta norma nos deja
abierta la posibilidad de establecer un periodo de tiempo incluso de días, no existiendo
una obligación legal de imponer un periodo de tiempo determinado.
Cierto es que en la Ley de
Arrendamientos urbanos se establece un plazo mínimo de duración, si bien la
propia Ley establece en su artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que
se trata de arrendamiento de vivienda, estableciéndose como tal el que recae
sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El artículo 3 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos dispone lo que es arrendamiento para uso distinto del de
vivienda: aquellos que se celebran por temporada, (verano y otra), y los
celebrados para dedicar la finca a una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, con independencia de
las personas que lo celebren. En este tipo de arrendamiento, no se establece un
plazo determinado de duración del arrendamiento.
Por lo tanto en los arrendamientos
de temporada de vivienda, existiendo la temporalidad requerida para la figura
del arrendamiento, falta la idea de permanencia, de largo plazo.
Los arrendamientos para uso distinto
del de vivienda se rigen en primer lugar por el pacto entre las partes,
posteriormente por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en último lugar por lo
dispuesto en el Código Civil.
Demás de esta legislación, a falta
de una normativa estatal, está siendo regulada por las distintas Comunidades
Autónomas, por lo que no existe una legislación homogénea.
Actualmente el alquiler vacaciones o
de temporada se encuentra legislado por las Comunidades Autónomas de Andalucía,
Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla y León, Cataluña, Galicia, La
Rioja, Madrid, Navarra, País Vasco, Valencia.
Habrá que estar a la legislación de cada Comunidad Autónoma para cumplir los requisitos que se establecen en la misma, tanto en relación con la forma de efectuar el contrato, como en la capacidad máxima y mínima de personas por vivienda o habitación que se establece en algunas de las mencionadas normativas.
En relación con las normas de convivencia de las Comunidades de Propietarios, en alguna de las normas de las distintas comunidades, como es el caso de Andalucía, se prevé que se informe a los arrendatarios de estas viviendas
con fines turísticos, de la normativa interna de la Comunidad de Propietarios para evitar conflictos, y por lo tanto los propietarios de estas viviendas estarán
obligados a informar a los arrendatarios de las normas y limitaciones en el uso
de los elementos comunes.
Respecto a la normativa en relación
con la Comunidad de Propietarios, no existe ninguna normativa que permita
prohibir este tipo de actividad en las viviendas, si no está previsto en los
Estatutos. Se podrá establecer normativa que regule la actividad si se acuerdan
con unanimidad por todos los propietarios como reglamento interno de la
Comunidad.
Si se modifican los Estatutos por
unanimidad de los propietarios, habremos de tener en cuenta que, de estar
inscritos en el Registro de la Propiedad, se deberá modificar esta inscripción,
lo que supone igualmente un desembolso económico.
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