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Antes de entrar en el análisis de la normativa
vigente, es necesario aclarar que la posibilidad que se suspenda un
procedimiento judicial de desahucio, no impide que pueda -y deba- presentarse
la demanda, ni que todos los procesos que se inicien se vayan a suspender en
virtud de tales Decretos-Ley, pues habrá que estarse a la casuística de cada
caso en particular, y verificarse que concurren los requisitos excepcionales
para que lo apruebe el Juez.
Así las cosas, el procedimiento judicial debería
continuar su curso legal cuando el
arrendatario no solicite la suspensión, o aun solicitándola, quede acreditado
que no está en situación de vulnerabilidad; también puede darse el caso de que
sea el arrendador el que como consecuencia de la suspensión del procedimiento,
se puede encontrar en situación de vulnerabilidad económica, o en riesgo de
situarse en ella, si bien en éste último supuesto, sólo continuará el procedimiento
si su vulnerabilidad prevalece frente a la de su arrendatario.
El procedimiento, se iniciará mediante un incidente,
llamado de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento, que promoverá
la persona arrendataria por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica
que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las
personas con las que conviva. A tal fin, deberá acreditar que se encuentra en
alguna de las situaciones previstas en las letras a) y b) del artículo 5 del
Real Decreto-Ley 11/2020 (modificado por el Real Decreto-Ley 37/2020), así como
presentar la documentación recogida en el artículo 6.1 de la misma norma, a la
que más adelante nos referiremos.
Presentada la solicitud, el Juzgado lo pondrá en conocimiento del arrendador-demandante que también podrá acreditar ante tal órgano que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica o en riesgo de estarlo si se adopta la suspensión del procedimiento.
El Juez, a la vista de todo ello y del Informe de los
Servicios Sociales, decidirá si acuerda la suspensión del procedimiento, y en
su caso, del lanzamiento, si es que considera que existe una situación de
vulnerabilidad económica del arrendatario, que no debe prevalecer sobre la del
arrendador.
Los supuestos
en los que debería acordarse la medida de suspensión serían a favor de personas
que se encontraran en cualquiera de estas dos situaciones:
1.- Que quien esté obligado a pagar
la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por
motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias
similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, y debido a ello el conjunto de los
ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la
solicitud de la moratoria, no superen el límite de tres veces el IPREM; límite que se verá incrementado en función
del número de hijos a cargo, dependientes, mayores de 65 años o discapacidad de
residentes o del propio arrendatario, según detalla la normativa en cada
supuesto.
2.- Que la renta
arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o
igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los
miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se
entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los
suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de
los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a
la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que
corresponda satisfacer al arrendatario.
La
documentación a acreditar varía, y puede comprender desde certificados de
desempleo, de bienes, de cese de actividad, libro de familia, o certificación
de discapacidad y similares, hasta incluso la mera Declaración Responsable,
según los casos previstos en el artículo 6 del Real Decreto-Ley 11/2020, que es
la norma que los detalla.
Por
su parte dijimos que es importante que el arrendador presente cuanto antes la
demanda de desahucio porque el Real Decreto-Ley 37/2020 prevé compensaciones
económicas para ellos, si la administración competente no da una solución
habitacional al arrendatario en el plazo de tres meses desde que los servicios
sociales emiten el Informe.
A
partir de esos tres meses, y hasta un mes después de que cese el Estado de
Alarma, el arrendador puede obtener una compensación económica que consistirá
en:
1.-
El valor medio del alquiler en el entorno de la vivienda y además, los gastos
corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador.
2.-
Por el periodo que medie desde que se acordó la suspensión y el momento en el
que la misma se levante por el Juzgado, o quede sin efecto el estado de alarma.
El
tema de los suministros no es baladí, si tenemos en cuenta que se ha prohibido
el corte de suministros a los consumidores vulnerables mientras dure el estado
de alarma, por lo que habrá que preguntarse una vez cese éste, quién paga esa
cuenta, o esa fiesta, vaya usted a saber.
Estas
compensaciones al propietario, aunque con matices, también están previstas para
los casos de “ocupación” de viviendas, que paradójicamente se considera son
supuestos a los que alcanza la suspensión de los procedimientos judiciales del
Real Decreto-Ley 37/2020.
Está
por ver la celeridad con la que se emplea la administración de turno en
solventar el problema a estos arrendatarios vulnerables, pues después de un año
de sangría a los arrendadores y otros operadores económicos, se sigue sin
solución de continuidad y mucho nos
tememos que a la espera del siguiente Decreto-Ley, porque hasta ahora más bien parece
que el “papel” todo lo puede aguantar.
LA DURACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA CONCERTADOS A PARTIR DEL 6 DE MARZO DE 2019: PREAVISOS IMPORTANTES PARA ARRENDADOR Y ARRENDATARIO
Arrendadores
y Arrendatarios, deben conocer que si concertaron un contrato de arrendamiento
de vivienda a partir del 6 de marzo de 2019, la duración legal mínima, con
independencia del plazo pactado será, de 5 años si el arrendador es persona
física, o de 7 años si es una persona jurídica. Pero este plazo podría incluso
prorrogarse por 3 años más, si arrendador y arrendatario no cumplen con un
preaviso legal.
Y
es que la reforma introducida en la LAU por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de
marzo, establece una importante novedad que hay que tener en cuenta, y que
consiste en que si el arrendador no le
comunica al inquilino CUATRO MESES antes de que finalicen los 5 ó 7 años del
contrato -según los casos-, o el inquilino no le comunica con DOS MESES de
antelación que se va de la vivienda tras los 5 ó 7 años de contrato, éste contrato podrá prorrogarse
obligatoriamente para las dos partes por OTROS TRES AÑOS MÁS.
Es
importante por tanto apuntarse la fecha en el calendario y controlar ese
preaviso de 4 meses el arrendador, y 2 el arrendatario, esté pactado o no, pues
de ello dependerá que el arrendamiento de la vivienda pueda prolongarse hasta 8
ó incluso hasta los 10 años de duración.
No
lo olvide, si usted es arrendador y le interesa que su inquilino se vaya cuando
cumpla 5 ó 7 años de contrato, deberá comunicarle de manera fehaciente 4 meses
antes de su vencimiento que el contrato finaliza a todos los efectos; y en
cambio, si usted es inquilino, y no ha comunicado a su arrendador 2 meses antes
de que venza el contrato que deja la vivienda, deben conocer que la ley
establece una prórroga obligatoria de hasta 3 años más de duración.
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